“以房抵債”協議在重整程序中的 效力認定與優先權行使

    本案中的爭議焦點為：以房抵債協議能否繼續履行？

    關于以物抵債協議性質，理論界和實務界都一直存在實踐性合同和諾成性合同的認識分歧。目前司法實踐認可以物抵債協議的諾成性，特別是在商事領域普遍承認其諾成性?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第44條規定：“當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。”

    上述規定適用的前提是當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議。履行期限對于以物抵債協議具有重要意義，若是債務履行期屆滿前達成的以物抵債協議，則可能違反禁止流押而無效，也可能導致雙方利益顯著失衡而不被法院認可。

    本案中，以房抵債協議約定抵償的債權均為抵債協議訂立前所發生的甲公司對丙集團所享有的工程款，故案涉以房抵債協議均為債務履行期限屆滿后達成的以物抵債協議，符合適用該規定的基礎條件。此外，上述規定還要求以物抵債協議不存在惡意損害第三人合法權益等情形，本案中，以房抵債協議約定的抵債房產價值公允，約定了多退少補條款，且抵債協議訂立時間遠早于法院受理破產的時間，系雙方真實意思表示且不存在惡意串通損害其他破產債權人合法利益等情形，故案涉以房抵債協議合法有效。

甲公司以房抵債協議中約定的義務已經履行完畢，管理人不可以解除以物抵債協議。

    《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《企業破產法》）第18條：“人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。”管理人行使該條規定的破產解除權需要同時滿足下列條件：1.待解除合同為雙務合同；2.合同雙方均未履行完畢合同義務。首先，本案中的以房抵債協議并非雙務合同。因為甲公司在訂立以物抵債協議前，已經全部履行完畢與丙集團的相應建設工程，對丙集團享有合法有效、無爭議的工程款債權，使原建設工程合同經甲公司履行后成為只剩有丙集團單方付款義務的未履行完畢的合同。此后，雙方協商簽訂房產認購合同以丙集團欠付的工程款債權抵銷支付涉案房產的購房款?！吨腥A人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第568條規定：“當事人互負債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的到期債務抵銷；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定不得抵銷的除外。當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。”由于本案中雙方互負債務標的物種類、品質相同，在丙集團單方告知甲公司的抵銷通知到達對方時即生效（或自雙方簽訂以房抵債的合同后生效），無需甲公司的同意和履行行為。甲公司在以房抵債合同中無對待給付義務需要履行，只有乙公司有交付房產的義務。因此案涉以房抵債協議并非雙務合同，故本案不符合《企業破產法》第18條適用的前提條件，管理人無權據此來解除合同。其次，退一步講，即使認為甲公司與乙公司簽訂的房產認購合同為雙務合同，甲公司的主要合同義務是支付購房價款，約定付款方式為用甲公司對丙集團享有的工程價款沖抵購房款。甲公司以工程欠款抵銷購房價款，且抵銷在合同簽訂時即已生效完成，已經履行了支付購房價款的合同義務，故本案中的以房抵債協議僅為乙公司未履行完畢合同義務，而非“債務人和對方當事人均未履行完畢的合同”。因此，管理人無權依據《企業破產法》第18條解除以房抵債協議。

    根據《企業破產法》第31條、32條之規定，管理人有權請求人民法院撤銷受理破產申請一年內發生的涉及債務人財產的特定行為。但在本案中，以房抵債協議簽訂和抵銷生效的時間均在法院受理破產申請一年以前。故管理人也無權據此主張撤銷案涉以房抵債協議。

    《民法典》第539條：“債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”根據該規定，債權人在債務人惡意處分財產時可以主張撤銷債務人的處分行為。在本案中，首先案涉以房抵債協議約定的抵償價值公允，不屬于債務人以明顯不合理的低價轉移財產；其次，案涉以房抵債協議簽訂時，債務人財務狀況并未進入破產程序，故不存在侵害其他破產債權人利益的情形；再次，《民法典》第541條：“撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。”案涉兩份以房抵債協議分別于2014年12月份、2018年12月份簽訂，無論是否存在可撤銷情形，其正常情況下的撤銷權也已經消滅。

綜上，管理人和其他破產債權人無權根據《企業破產法》或者《民法典》之規定解除或者撤銷案涉以房抵債協議。

    本案房產未能辦理過戶登記是由于債務人丙自身原因導致，若不繼續履行以物抵債協議有違公平原則。

    以物抵債協議中甲公司義務早已履行完畢，因為丙的原因導致一直未能辦理過戶手續，丙本應在進入破產程序前把房屋過戶給甲公司。讓善意無過錯方甲公司承擔過錯方丙一直不辦理過戶手續導致被拖延進入破產程序的不利后果，有違公平原則。此外，涉案房屋產權不能變更登記至甲公司的限制條件早已消除，丙一直未辦理過戶登記手續直到法院受理破產，現若不支持辦理過戶則對甲公司極其不公平。

    從類似法律規定中亦可得出甲公司的主張應當獲得支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”這一規定是關于買受人對抗強制執行的權利，立法目的為保護已履行合同義務一方當事人的合理期待利益。但善意買受人對抗破產程序也與其具有相似性，其相似性在于兩種情況下如果不是因為賣方的原因，買方本已獲得了房屋的物權而不會陷于房屋被拍賣的風險之中，所以通過專門的規定使善意買受人的權利恢復到應然的狀態下。破產程序，尤其是破產清算程序，重要內容是對債務人所有財產的執行分配。而且破產債權必須是財產上的請求權，即必須是表現為金錢或得折算為金錢的債權，可以視為金錢債權。本案中，甲公司符合上述四個要件，即書面買賣合同、合法占有、支付全部價款、非因買受人自身原因未過戶?！毒琶窦o要》第127條對第四項做了擴大解釋，根據該條規定，只要向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。故應繼續履行以房抵債協議，辦理過戶登記。

    債務人財產是破產程序中債務人清償債務的物質基礎，破產財產的范圍決定了債權人利益保護的范圍。《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》（以下簡稱“《審理破產案件規定》”）第71條：“下列財產不屬于破產財產：（六）尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產；”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》（以下簡稱《破產法解釋二》）對于破產財產范圍進一步做出了規定?！镀飘a法解釋二》第2條：“下列財產不應認定為債務人財產：（四）其他依照法律、行政法規不屬于債務人的財產。”《破產法解釋二》主要從財產是否屬于債務人的角度來判定破產財產范圍。關于《破產法解釋二》第2條與《審理破產案件規定》第71條是相沖突還是互補，存在不同的觀點。本案中，乙公司于2018年將涉案的兩處房產交付給甲公司，甲公司已經實際占有了抵押房產，且已經合法出租。若認為《審理破產案件規定》第71條之規定仍然具有法律效力，則尚未辦理產權過戶手續但已向甲公司交付的涉案房產不屬于破產財產。該房產不受企業破產法禁止個別清償規定的約束，甲公司可以主張繼續履行以房抵債協議。

本案以房抵債協議的履行，不但不違反禁止個別清償原則，反而符合經濟原則，更有利于整體債權人利益保護。

    《企業破產法》第16條：“人民法院受理破產申請后，債務人對個別債權人的債務清償無效。”破產受理后禁止個別清償的原理是個別清償屬于偏袒性清償，違反債權人公平受償的基本原則。然而，并非所有的個別清償都是損害其他債權人利益的。該觀點在(2015)民申字第1158號一案中被最高院所支持，最高院認為：“據《企業破產法》、《適用企業破產法規定（二）》規定之精神，并非所有破產程序中的個別清償行為均屬于《企業破產法》第16條規定的無效行為。認定個別清償行為無效的關鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產債權人的合法權益。而如上所述，交付了購買商品房全部或者大部分款項的消費者對于其所購房屋的權利，因其具有特定性和優先性，故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害，因此，出賣人履行商品房買賣合同約定的交付房屋并辦理所有權變更登記的義務，并非《企業破產法》第16條所稱的無效的個別清償行為。”

    由于涉及到基礎債權清償的優先性，故有必要探討舊債是否因以房抵債協議的成立而消滅。對此，有債務更新說和新債清償說。債務更新說認為以物抵債徹底變更了債的標的，新債成立的同時舊債消滅。新債清償說認為以物抵債協議成立后，同時存在新舊兩債，債務人不履行以物抵債協議的，債權人既可以主張繼續履行以物抵債協議，也可以請求恢復履行舊債。考慮到債務更新徹底消滅舊債，附屬于舊債的擔保也隨之消失，對債權人保護非常不利。從保護債權人利益出發，除非當事人有明確的債務更新的意思表示，否則應當將以物抵債協議解釋為新債清償，《九民紀要》采用此觀點。本案中，由于以房抵債協議中并未約定舊債消滅，故應認為原債權債務與以物抵債協議并存。

    在本案中，甲公司對丙享有的債權為裝飾裝修工程價款，屬于法定的優先清償債權。根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第37條：“裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持”。第36條：“承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。”司法解釋第37條雖然只提到了優先受償，未明確規定裝飾裝修工程價款優先于抵押權和其他債權。但裝飾裝修工程價款與建設工程價款性質均為建設工程款，建設工程價款優先于擔保債權清償的規定同樣適用于裝飾裝修工程價款的清償規則，故應認為裝飾裝修工程價款清償順序上優先于抵押權和其他債權。綜上，由于建設工程價款債權本身清償順位具有極高的優先性，故該債權的實現并不會構成對其他劣后于其的破產債權人合法權益的損害，因此繼續履行以房抵債協議不違反禁止個別清償原則。

    即使甲公司主張上述的工程價款優先權不成立，也可以退一步主張擔保債權的優先性。涉案房產雖未過戶至甲公司名下，但已經辦理了合法有效的抵押登記，擔保的債權為甲公司對丙集團享有的工程價款，擔保的債權與購房款數額相當。由于擔保債權優先于破產費用、共益債權和普通債權清償，故該債權的實現并不會構成對其他破產債權人合法權益的損害。因此，甲公司有權主張乙公司繼續履行以房抵債協議約定的辦理所有權變更登記的義務，并非《企業破產法》第16條所稱的無效的個別清償行為。此外，亦可以參考《破產法解釋二》第14條：“債務人對以自有財產設定擔保物權的債權進行的個別清償，管理人依據企業破產法第三十二條的規定請求撤銷的，人民法院不予支持。但是，債務清償時擔保財產的價值低于債權額的除外。”根據此解釋，對于破產受理前六個月內清償的有擔保物權的債權，管理人不能請求法院解除。這是因為考慮到有擔保債權的優先性，其清償并不會影響其他破產債權人的利益，故即便進行了個別清償也無需撤銷。雖然該解釋僅適用于破產受理前六個月內發生的個別清償，但可以類推適用到破產受理之后。因為原則上僅應在受理破產后才禁止個別清償，但出于對債權人利益更好的保護，對于發生在破產受理前法定期間內的個別清償，企業破產法規定其可以被撤銷?？梢娖飘a受理后與破產受理前六個月內法律適用上實際上沒有本質區別，故可以類推適用該司法解釋，更加印證了以上論證。

    此外，乙公司已于2018年向甲公司交付涉案房產，甲公司已經將涉案房屋出租給第三方經營使用。在不損害其他債權人利益的情形下，甲公司取得涉案房屋、繼續行使上述權利，可以省去拍賣、變賣等程序后的騰退、交接等瑣碎性工作，符合經濟原則，同時有利于實現破產財產的價值最大化。

    甲公司與乙公司、丙集團簽訂的以房抵債協議系各方真實意思表示，不存在惡意串通等情形，為合法有效的協議。以房抵債協議不能被解除或者撤銷，根據《九民紀要》44條之規定，該以房抵債協議可以繼續履行。由于案涉債權為工程價款且存在有效的抵押擔保，清償順序上優先于擔保債權等債權，繼續履行以房抵債協議不但不會損害其他債權人合法利益，還有利于妥善處置破產財產，實現財產價值最大化。乙公司已經向甲公司交付涉案房產，甲公司已實際占有使用涉案房產，且未能辦理房產過戶登記手續并非甲公司自身原因，繼續履行以房抵債協議符合公平原則。綜上，甲公司可以通過上述論據主張繼續履行以房抵債協議。